中国某大城市，大年夜前夕，高层住宅建筑中，只能看到稀疏的灯光，空置率由此可见

  每年的3月23日是“世界气象日”。在2015年“世界气象日”前夕，中国气象局局长郑国光撰文称：上世纪中叶以来，我国气候发生了显著变化，气温平均每十年升高0.23摄氏度，变暖幅度几乎是全球的两倍。本世纪以来，气象灾害造成的直接经济损失相当于国内生产总值的1%，是同期全球中等水准的8倍。气候平均状态随时间的变化让小麦、玉米、大豆等主要农作物单产下降。

  气候变化与排放相关，各种排放不当让全球气候变暖，还增加了污染和雾霾。所以，要想缓解全球气候变暖的趋势，减少污染，除了节能减排别无他途。而在讨论气候变暖和污染问题时，住房带来的污染排放常被忽视，本文就论述住房污染排放以及一些国家为此所采取的主要措施。

  建筑房屋要用钢筋、水泥、沙子、石子、陶瓷、砖瓦、玻璃、塑料等建筑和装饰材料，这些材料的生产几乎都是高耗能、重污染产业。科学试验测定，生产一吨钢材耗煤1000公斤（国内一家节能较好的钢铁企业，吨钢耗煤也达948公斤），生产一吨水泥耗煤175公斤，生产一立方米黏土砖耗煤91公斤，生产一吨陶瓷耗煤2400公斤，下面，我们计算一下建造100平方米的钢筋混凝土住房需要消耗的能源大致折合多少吨煤炭。

  100平方米的住房需要钢筋7.5吨，这7.5吨钢筋需要用7.5吨煤炭来冶炼。

  100平方米的住房需要密度为2.6的混凝土47立方米（重为122.2吨）。混凝土由水泥、沙子、石子（配合比一般为1:2.3:4.2）混合而成，每吨混凝土的生产，需用水泥0.133吨，沙子0.31吨，石子0.56吨。

  100平方米的房子，就需消耗水泥16.3吨，沙子31吨，石子68.43吨。而生产16.3吨水泥需要煤炭2.9吨，生产31吨沙子需要煤炭16公斤，生产68.43吨石子需要煤炭24公斤。

  有人会问，为何生产沙子和石子需要消耗这么多能源？这是因为我国河沙奇缺，很多混凝土生产不得不用制沙机制沙，需消耗大量能源。而石子的生产，首先要用炸药崩山，然后将被炸药炸开的石块用轧石机破碎成适合混凝土用的石子，也需消耗不少能源。

  现在北方房子的窗户一般是双层玻璃，生产每公斤浮法玻璃需要10298千焦耳的热量，生产一公斤玻璃需要消耗煤炭1.5公斤，100平方米的住房按需要玻璃600公斤计算，共需要消耗煤炭900公斤。

  100平方米的住房仅钢筋、水泥、石子、沙子、陶瓷、玻璃6种建筑材料就需消耗煤炭18.54吨。

  另外，各种建筑材料的运输也需要燃料，住房建设过程中需要吊车等电力机械，再加上塑料、涂料等其他建筑材料，建造一套100平方米的住房消耗的能源折合煤炭不会低于25吨，这25吨煤可以发电714294千瓦时。按中国发改委的统计，中国每个家庭户平均每月用电110千瓦时，100平方米的住房消耗的能源够一个家庭户54.1年的用电。

  我们继续看看建造一套100平方米的住房，会产生多少排放，带来多大的污染？

  燃烧1吨煤炭要排放2.44吨二氧化碳，建造100平方米的住房所需要的25吨煤炭燃烧后排放的二氧化碳总量为61吨。

  众所周知，建筑业属于高扬尘产业，拆除旧建筑扬尘，建设新建筑扬尘。建筑物的寿命越短，拆旧建新越频繁，向大气层排放的尘埃越多，雾霾越严重。

  根据住建部的研究报告，我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%—40%，每万平方米建筑施工全套工艺流程中，产生建筑垃圾500—600吨；而每万平方米的拆除旧建筑，产生7000—12000吨建筑垃圾。中国每年拆毁的老建筑占建筑总量的40%，建筑平均寿命仅30年。中国每年产生建筑垃圾4亿吨，这些垃圾的运输、处理和存放，都会给环境带来污染，并占用大量土地。在100平方米的建筑施工全套工艺流程中，还会产生6吨的建筑垃圾。

  国外建筑寿命要比我们的长得多，例如英国的建筑平均寿命为132年。在国外，老建筑是文明的标志，欧洲国家百年以上老建筑比比皆是，很多建筑在显眼的位置标注建造年代，这是建造者自信的表现，说明该建筑经得起长久地使用、世代相传。

  建造住房需要消耗大量的能源，排放大量的二氧化碳等温室气体以及产生大量的固体污染物质，住房建好后照样继续排放二氧化碳和其他污染物质。

  首先是冬季采暖。以中国北方地区为例，每个冬季采暖煤炭消耗量为每平方米20公斤，100平方米的住房采暖就要消耗2吨煤炭。

  再有就是夏季空调。我们按100平方米的住房空调总功率5千瓦、平均每天开机6个小时计算，一天就是30千瓦时，一个月就是900千瓦时，夏季4个月就是3600千瓦时，发3600千瓦时的电需要消耗煤炭1.26吨。

  还有，100平方米的住房，仅取暖和空调两项每年就消耗3.26吨煤炭。房子越大，取暖和空调能耗越大，住大房子就会制造更多的污染，排放更多的温室气体。

  中国GDP里建筑产值占很大的份额，而中国的能源利用效率低，建筑业份额大就从另一方面代表着浪费的能源多。根据国际能源署的统计，2010年世界平均每产出1美元的GDP排放的二氧化碳为0.59公斤，而中国大陆为1.88公斤。

  中国早已是世界排放二氧化碳的大户，中国政府已向世界承诺，到2020年实现单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%—45%的目标。如果我们不下决心严控炒房和减少空置房，这势必要加大碳排放量，让减排目标难以实现。

  中国国土资源部、住房城乡建设部2015年3月25日联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。下面，我们就看看一些国家和地区如何监管房地产市场的。

  住房空置率是房地产市场的晴雨表，是调控住房的重要指标。美国学者经过多年的研究发现，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房地产投资过热，政府就要出台调控政策。不统计住房空置率，不清楚住房规模，不管是政府、房地产商、居民还是投资者，就会盲目建房和购房，这极易导致房地产市场的剧烈波动。为此，很多国家很看重住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府就会采取严厉的措施降低空置率。

  根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，美国2011年第三季度自有住房空置率为2.4%，而在1956年到2006年期间没有超过2%。

  加拿大出租住房空置率一直较低，过去20年来一直稳定在1.7%-4.5%。根据2000-2005年的数据，各国住房空置率如下：丹麦为6.8%，爱沙尼亚为8%，芬兰为9.6%，法国为6.3%，德国为8%，拉脱维亚为8.6%，卢森堡为3%，荷兰为1.5%，斯洛伐克为11.1%，瑞典为1.7%。

  西班牙把住房空置率统计作为人口统计中的一个大项。根据西班牙2001年人口普查数据，西班牙住房空置率为15%，这一数值在世界属于较高的行列。西班牙共有2095万套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用于慈善等目的，如为学生和穷人免费提供。按15%的空置率，整个西班牙就有314.25万套空置房。

  外国政府深知住房空置率过高对社会、资源、经济、环境等造成的危害，采取各种措施减少空置住房。政府的财税政策是调控住房空置率的利器，如提高房产税的税率，征收住房空置税等，把空置的住房逼入市场。市场上的住房供给大于需求，房价下降，房地产开发商的利润降低，迫使一些开发商退出房地产市场，放缓新房建设速度，重新达到住房供给与需求的平衡，住房空置率又回到适度的水平。

  房地产税自古有之。公元9世纪起，英格兰和法兰克等王国就征收地产税，该税收大多数都用在防务，土地多的人需要更加多的军队保护免受外国掠夺，理所当然要多交税。

  东罗马帝国皇帝尼斯福鲁斯一世（802-811年在位）统治时期征收壁炉税，也就是现在所说的房产税。欧洲各国从1696年开始普遍推出了房产税，不过当时的叫法五花八门，除了壁炉税还有窗户税、大门税、烟囱税、壁纸税、墙砖税（按砌墙砖的数量征税）、玻璃税等等，这些房产税都是从量税，按征税对象的数目征收，而不是按房产的市场价值征收。征收窗户税等比较便捷，在房子外数窗户即可，避免了进入住房丈量的麻烦和对居民的骚扰。

  当时的房地产税也有起征点，如苏格兰1748年规定窗户税的起征点是7个窗户，对不足7个窗户的房屋免税。人们为了避税，就把一些窗户封住，砌墙用的砖块的尺寸也加大。也有不少王国对穷人和教会的房地产免税。

  中国在周朝就有对商业用房征税的记载，当时叫“廛布”。唐朝在全国征收的“间架税”也是房地产税。1898年清政府颁布的《房捐章程》及1915年民国政府制定的《宅地税征收条例》都详细规定了房地产税如何征收。中华人民共和国成立后，由于社会制度的改变，城镇居民实行福利分房，便取消了房地产税。

  从房地产税的演变及各国房地产税征收实际看，房地产税其实就是房产税和地产税两个税种的合并叫法。由于房子必须有承载它的土地，有的国家便把房产税和地产税用相同的税率（单一税率）一次性征收，这样征收房地产税较简单，把房产价值和地产价值相加得出房地产总价值，再乘以房地产税税率即得出应交房地产税税额。

  有不少国家房产税和地产税采用不一样税率（劈开税率），这时就用房产价值乘以房产税的税率得出房产税税额，再用地产价值乘以地产税的税率得出地产税税额，然后把两个税额相加就是应交房地产税税额。房产税和地产税分别计征的有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国（部分州）、澳大利亚（部分州）、墨西哥、肯尼亚、、爱尔兰等国家，我国的台湾和香港也分别计征。

  现在各国房地产税大多数都是从价税，即按房地产的市价征收特殊的比例的税，有的按房屋所在地区当年市场交易价评估征收，有的则每隔几年重新评估一次。现在，对房地产价值的评估和税额计算大多数都由计算机系统自动完成。

  世界不少国家征收房地产税都是设法避开穷人的，对基本住房需求免征房地产税，只不过各国采取的手段不同而已。例如，美国是对所有住房征税，没有“起征点”，但在一年一度的个税报税时给低收入或负担重的家庭返还房地产税，这样就确保房地产税不会对穷人征收。

  法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，但对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。法国财产税实行六级累进税率制,财产价值越高，税率越高，但也有个“起征点”，2010年财产税的“起征点”为79000欧元，这一标准大约是法国45年的法定最低工资。

  智利房地产税按季度交纳，税率为1%～2%，对居民住房和农业用地的估价低于33000美元的免征房地产税，商业用房、用地则没有免征额。

  房地产税和所得税是很多国家的税制主体，大致的分工是中央政府的财政收入大多数来源于所得税，各级地方政府的财政收入大多数来源于房地产税。美国房地产税占地方财政收入的75%左右，一套房子会被州、县、市镇和学区重复征收房地产税，例如，宾夕法尼亚州斯克兰顿市的市民除了交宾夕法尼亚州的房地产税外，还要交斯克兰顿市的房地产税，该市地产税税率是9.2264%，房产税税率是2.0065%。

  房地产税除了能为政府提供财政收入外，还能调控房价。例如，韩国从2002年到2005年房价上涨了24%。2005年8月31日，韩国推出《不动产综合对策》，提高房产税税率，对房产交易税也作了大幅度提升，对拥有两套以上住房的家庭，房产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时，房产转让收入所得税的税率由过去的9%-36%提高到50%，高价、高档住房转让所得税的税率更高。高税率让炒房客急抛囤积的房产，房价骤然下降。

  中国台湾从2011年6月起除了对住房征收一般房地产税外，还对第二套以上的住房加征奢侈品税，例如，购买的第二套住房在一年内销售加征房价15%的奢侈品税，以此来限制人们炒房。根据台湾统计部门的数据，2011年6-10月，由于对住房征收奢侈品税，台北的住房交易量下降了15%，价格下降了12%。

  通过房地产税限制炒房，住房空置率自然就低。房地产税税率越高，人们越不敢囤房，住房空置率越低。

  房地产税作为直接税能轻松实现税制公平，因为它能够最终靠设置“起征点”避开穷人，只对拥有房地产多的富人征收。而增值税等间接税就是变相的人头税，不管穷人、富人、婴儿、老人，只要活着就要消费，消费时物价里有数不清的间接税。

  正因为住房建设会消耗大量资源，带来严重污染，很多国家采取严厉的手段打击炒房行为，压缩住房空置率。例如，荷兰安排无房户免费入住空置一年以上的住房；法国对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年处以房价12.5%的罚款，空置三年是15%的罚款，处罚力度逐年加重；丹麦强迫空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典征用空置住房当作廉租房供无房户使用，甚至把空置住房推倒；德国市镇的住房空置率如超过10%，政府可以推倒那些租不出去的空房。

  美国财税制度也严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税，还有交易价格1%～5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右。美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房子超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会逐步扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60%。

  总之，住房是生活必需品，政府要出台各种政策确保居民住有所居。但如果住房面积过大或空置住房过多，就会导致非常严重的资源浪费。由于住房建造和保有环节都要消耗大量能源，这就从另一方面代表着住房也是一重要的污染排放源，政府在制定环保政策时不应忽视住房这一污染源。过大住房和空置住房不但带来资源浪费和污染问题，还增加政府的公共开支，如政府要招收更多的警察和消防力量确保居民生命和房产安全。所以，政府绝不能对房地产市场放任不管，而是要通过税收手段调控房地产市场，房地产税和住房空置税就是调控房地产市场的利器。