近来，上交所发布了《关于对南都物服务集团股份有限公司、控股股东浙江南都工业开展集团有限公司及有关责任人予以监管警示的决议》的监管函，这是距上一年末证监会出具警示函、上交所监管作业函之后的第3封。

  南都物业连续收到监管部门的“照顾”，与公司内控办理紊乱、实控人运用其对公司的操控位置危害公司独立性有关。正如文件所述，南都物业存在征集资金运用及财政记载不标准、人员独立性缺乏、三会记载不标准、内情信息登记表记载不精确等问题。

  关于公司本身办理都缝隙爆出的南都物业来说，面临当时职业跑马圈地、会集整合的大布景，怎么保证物业服务质量、怎么改动粗豪的运营陋俗寻觅本身的竞赛力成为燃眉之急。

  一年前的2020年12月21日，时至年末，也往往是各公司假贷到期还款或展期的要害节点。南都物业在年关时节向控股股东南都集团转款1100万，控股股东轻轻松松转走1100万，且没有任何相关的审议和批阅程序，也未按相关规定实行信息发表责任。实践操控人韩芳违背诚笃信用原则，运用其对公司的操控位置危害公司独立性，构成控股股东非运营性资金占用。

  并在两天后的12月23日，南都集团将1100万元又转回南都物业账户，咱们估测这或是一笔年末假贷的过桥资金，为结清当期假贷本金，从头借入本金后又归还给南都物业。这从上一年末南都集团将其持有的拿其所持南都物业股份的24.80%的股份进行了质押融资，就可见一斑。

  南都物业的出资人、债务人在毫不知情的情况下，承当着危险、免费给大股东供给了一笔过桥资金，看上去南都物业的中小股东权益根本没有保证，公司内控办理大股东“一人说了算”。

  成立于1993年的南都物业，虽然现在是姐姐当实控人、妹妹当总经理的“宗族”企业，但曾隶属于杭州本地闻名房企南都房产旗下。只不过2006年万科斥资近19亿接盘南都房产60%权益，而南都物业则未在被收买之列，由南都地产原副总裁韩芳接手，自此成为独立的第三方物管企业。

  可见，和业界大多数物企不同，南都物业现在是一家由前高管BMO且无相关房企的独立第三方物企。

  在早些年，在内房企还没有大规划分拆物业板块推动职业跑马圈地运动之前，南都物业从根底的物业服务，逐步和银泰、绿洲等协作，进入商业、写字楼、工业园区、综合体等事务板块。没有内卷，令南都物业开展的不紧不慢，办理上也呈现了“懒政”，而这样的内控办理在当时大布景下好像显得不达时宜、且无竞赛力。

  无独有偶，南都物业办理层在资金办理上的“固执”还体现在一则对外财政赞助上。

  2019年10月，南都物业与赛丽地产签定《项目协作协议书》一起出资建造总部办公楼，项目总出资估计约为6亿元。所谓一起出资，实践上项目公司杭州丽郡是由赛丽地产100%持股，而南都物业所谓的一起出资则是财政赞助，即借钱给杭州丽郡。

  公告显现，南都物业向杭州丽郡供给了2.3亿元的财政赞助，以杭州丽郡50%股权为质押，年利率为7.2%，告贷期限自初次告贷之日起至该项目竣工交给之日止。

  而天眼查数据显现，杭州丽郡的注册资金仅为2千万元，实缴不祥，拿地的首要资金别离来自南都物业、赛丽地产供给的财政赞助4.6亿元。也就是说，杭州丽郡的50%股权是不值什么钱的，关于南都物业的2.3亿告贷的典当担保的保证水平根本等于没有。

  因而，这是一笔高危险告贷，尤其是在全年有超500家中斗室企破产的2019年年末，而这笔告贷的利息南都物业只要了7.2%，稍有知识的职业界人士都知道，体量更大的民营房企现在的融资本钱动辄10%，更可况中小民营房企。更令人费解的是，这笔财政赞助还有南都集团的担保，并且在上一年的还款过程中，资金来源有适当一部分也是来自于南都集团。再加上总部建造项目意外地无疾而终，这笔财政赞助的实在去向显得愈加扑所迷离。

  是高危险、低息率地借给了杭州丽郡，仍是低本钱低暗里经过杭州丽郡转给了南都集团？虽然南都物业矢口否认，但南都集团在此笔财政赞助中所扮演的人物，很难让人信赖这笔没有流向南都集团。

  从世茂服务收买世茂股份的物业项目，到碧桂园服务重申本身物企不输血的定位，具有安稳现金流的物企成为相关公司的输血包已是心照不宣的常规。

  而这一招，南都物业早就开端玩起来了。输血玩的好的南都物业，本职作业做的怎么呢？

  而到了上一年末，南都物业修正了“出资物业办理智能化体系项目”和“出资全国物业服务事务拓宽项目”的资金用处，并于1月5日以1.32亿元收买物资中大旗下的中大物业100%股权及普惠物业80%股权。

  截止上一年10月底，普惠物业估值增值率高达897%，普惠物业和中大物业的净资产之和为3946万元，2021年1-10月净赢利之和为971万元，收买估值根本挨近当时二级商场的估值水平。

  南都物业匆忙修正资金用处用于并购扩展规划，首要仍是源于规划竞赛的焦虑。到2021年6月底，南都物业在管面积为5624万平方米，处于职业中游水平，但增速却处于职业的下流。从2017年南都物业签约总面积3884.95万平米算，年化添加率仅有19%。

  但关于中小物企而言，当下或许不是收并购的好时机。职业加快整合，优质标的水涨船高，投后办理又是一件费时吃力费金钱的事，而稍有不服水土很大或许还会拉低当时的盈余水平。

  2019、2020年数据显现，相较于上年，南都物业均有3%-4%的合约面积丢失。此外，伴随着南都物业日渐走高的胶葛诉讼开庭数，公司账面的应收账款及收据也从2017年的1.42亿元添加至2021Q3的5.19亿元，应收款占总营收比重从17%添加至44.4%，占赢利比重从1.89倍添加至3.68倍。

  物业服务胶葛及应收款的添加，背面是南都物业在运营办理层面与客户的联系处于并不充沛信赖的状况，而这种联系好像也类似于出资人与公司办理层之间的信赖危机。