经南京市政府赞同，市发改委、市房产局近来联合印发《关于遵循〈江苏省物业服务收费办理办法〉的施行定见》《关于印发〈南京市一般住所前期物业公共服务等级和收费规范〉的告诉》（以下简称《告诉》），修订、调整后的物业服务收费新方针自 2021 年 4 月 26 日开端施行。而现在施行的为 2006 年拟定的规范。

  据悉，《告诉》清晰新收费规范分五个等级，多层最高不超越 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高层不超越 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。需求着重的是，新建一般住所前期物业服务投标实施新收费规范，现有住所仍按已签定的物业服务合同约好实施。假如现有的一般住所需求调整物业服务收费，需求由业主一起决议。

  了解到，《告诉》清晰，一般住所前期物业公共服务费施行政府指导价；业主大会树立后，一般住所物业公共服务费施行商场调节价，由业主大会或许业主大会授权的业主委员会与物业服务企业洽谈，经过物业服务合同约好实施。非一般住所、非住所物业公共服务费施行商场调节价。

  此次调整进一步完善了南京的物业服务等级内容，原有的物业服务等级内容操作性不强，修订后将服务等级调整为五级，每个等级都从根底服务、客户服务、公共部位办理、公共设备设备办理、次序保护办理、环境卫生办理、美化保护办理等七个方面进行了清晰和细化，每一项都有详细的量化规范，便于物业服务企业操作实施。比方，在美化保护办理上，榜首等级要求草坪修剪每年不少于 1 次；第五等级则要求草坪修剪每年不少于 5 次；在环境卫生办理上，榜首等级要求每日 1 次清运废物，第五等级除了要求每日 1 次清运废物，还要求每日搜集 2 次日子废物，每日清洗废物箱（桶）、果皮箱。

  了解到，《告诉》中南京物业收费方针调整的中心，一般住所前期物业公共服务收费政府指导价规范，一级至五级，多层最高不超越 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高层不超越 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建造单位对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和详细内容时，可在对应等级最高收费规范根底上上浮，上浮最高不超越 20%。这也就意味着收费最高理论上可进步到每月每平方米 3.12 元。

  调整后的物业收费规范在全国什么水平呢？据南京市发改委相关人士介绍，调整后南京物业收费规范在国内同类城市中处于中等水平。物业服务费调整的一起，轿车停放费、车位租金政府指导价规范未调整，一般住所物业公共服务收费、轿车停放费、车位租金的定价办理方法未调整，装饰废物清运费由本来的政府指导价调整为商场调节价。

  南京物业服务收费规范调整，是否意味着一切小区物业都要提价了呢？并非如此。

  南京市发改委着重，新的物业收费规范适用范围是新建一般住所，也便是建造单位经过招投标选聘物业服务企业时依照新规范实施，不是一切住所小区收费都要调价。现有住所仍按已签定的物业服务合同约好实施。假如现有的一般住所需求调整物业服务收费，需求由业主一起决议，详细分为业委会树立前和树立后两种状况来看。

  1. 建造单位对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和详细内容时，可在对应等级最高收费规范根底上上浮，上浮最高不超越 20%

  2. 依照住所和城乡建造部发布的《民用修建造计统一规范》（GB50352-2019）规则，多层：修建高度不大于 27m，高层：修建高度大于 27m。

  南京现行的物业收费办理方针别离拟定于 2005 年、2006 年。施行十多年来，跟着经济社会快速开展，物业服务范畴的内部要素和外部环境都发生了较大改动，相关方针已与南京物业职业开展需求不相适应。

  （1）从方针层面看。2013 年我省修订后的《江苏省物业办理条例》开端施行，2016 年南京出台《南京市住所物业办理条例》，2019 年江苏修订后的《江苏省物业服务收费办理办法》开端施行，南京现行的物业服务收费办理方针拟定于 2005 年，还存在不联接的状况，需求进一步调整、完善。

  （2）从实践层面看。根据本钱调查成果，南京物业服务职业运营本钱中七成以上是人力本钱，现在实施的一般住所物业公共服务收费政府指导价规范拟定于 2006 年，施行至 2020 年的十多年间，南京最低薪酬规范由 2006 年的 750 元 / 月进步至 2020 元 / 月，增幅 169.3%；企业员工根本养老保险、住所公积金、城镇居民人均可支配收入等均同步进步。跟着物业服务职业快速开展，物业服务企业供给的服务内容不断丰富，人民群众对物业服务质量需求不断进步，物业服务企业运营本钱不断上升，为树立质价相符的物业服务机制，需求调整政府指导价规范，促进物业服务职业持续健康开展，满意人民群众对高质量物业服务的需求。

  物业服务收费，是指物业服务企业依照物业服务合同对物业办理区域内的修建物、构筑物及配套的设备设备和相关场所进行修理、保护、办理，保护环境卫生和相关次序，向业主或许物业运用人所收取的费用。

  物业公共服务费，是指物业服务企业依照物业服务合同约好，在物业办理区域内为业主或许物业运用人供给具有公共性和普遍性的物业根本服务收取的费用。

  物业办理区域内物业公共服务费一般由下列要素构成：物业办理服务人员薪酬、社会保险、公积金和按规则提取的工会经费、员工教育经费等；物业共用部位、共用设备设备日常保护保养费用；清洁卫生费用；美化保护费用；次序保护费用；工作费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设备设备及大众职责保险费用；办理费分摊；经业主大会赞同的其它费用；法定税费以及合理赢利。

  应当由住所专项修理资金开销的物业共用部位、共用设备设备的修理、更新和改造费用，不得计入物业服务本钱或物业服务费开销。

  一般住所前期物业公共服务费施行政府指导价；业主大会树立后，一般住所物业公共服务费施行商场调节价，由业主大会或许业主大会授权的业主委员会与物业服务企业洽谈，经过物业服务合同约好实施。非一般住所、非住所物业公共服务费施行商场调节价。

  一般住所前期物业公共服务等级共分为五级，包括根底服务、客户服务、公共部位办理、公共设备设备办理、次序保护办理、环境卫生办理、美化保护办理等七个方面。

  《服务等级和收费规范》中所列 服务项目和服务规范 为职业引荐物业服务规范中的中心内容，详细服务项目及规范，应参照市物业办理行政主管部门拟定的《前期物业服务合同》、发布的《南京市住所物业服务规范（引荐试行）》实施。

  一般住所前期物业公共服务收费政府指导价规范，一级至五级，多层最高不超越 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高层不超越 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建造单位对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和详细内容时，可在对应等级最高收费规范根底上上浮，上浮最高不超越 20%。

  （1）新的收费规范施行后：新建一般住地点建造单位经过招投标或协议方法选聘物业服务企业时，实施新的物业公共服务收费规范。

  （2）新的收费规范施行前：已签定物业服务合同的一般住所，物业公共服务等级及其收费规范等仍按原合同约好实施。

  既有一般住所小区已签定物业服务合同的一般住所，物业公共服务等级及其收费规范等仍按原合同约好实施；现已依法经过协议、合平等方法约好的物业服务收费等事项，与国家、省、市规则方针不抵触的，持续按原约好实施。

  既有一般住所小区需求调整物业服务收费规范的，依法按规则程序进行，详细包括两种状况：

  （1）业主大会树立前：一般住所物业公共服务收费规范因服务本钱改动或政府指导价规范改动需求调整的，在政府指导价范围内依法按规则程序进行调整，依照《南京市住所物业办理条例》第三十九条规则实施下列程序，即：即：（1）物业服务企业托付会计师事务所对上一年度物业项目运营状况进行审计，审计报告在物业办理区域内明显方位公示三十日；（2）物业服务企业将拟调整的收费规范、服务内容和服务规范在物业办理区域内明显方位公示三十日，并书面奉告街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、区价格和物业办理行政主管部门；（3）调价计划依照《中华人民共和国民法典》有关规则经业主表决经过，表决成果应当在物业办理区域内明显方位公示，公示时刻不得少于七日。

  （2）业主大会树立后：由业主大会或许业主大会授权的业主委员会与物业服务企业洽谈，经过物业服务合同约好实施。

  物业服务企业能够根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超越一年。

  以项目核准（存案）文件、建造用地规划许可证、建造工程规划许可证（含规划总平面图）、不动产权证或国有土地运用权证等相关文件为根据确认，非一般住所包括以下几个方面：

  （3）设备设备装备先进、服务质量高以及运营本钱高，经市级物业办理行政主管部门和市级价格主管部门安排的专家组鉴定的高质量住所。

  新建住所小区施行门禁出入证（卡）办理的，或住所小区交付运用后新装备或晋级改造门禁体系施行门禁出入证（卡）办理的，应当为每户业主一次性免费装备不少于 4 张出入证（含 IC 卡等），业主请求多装备或因丢失、损坏需求从头（卡）的，可依照补偿本钱的准则恰当收取工本费。

  物业服务企业对车辆施行出入证（卡）办理的，应当为泊车业主或物业运用人免费装备 1 张出入证（含 IC 卡等）。因丢失、损坏需求补办的，可依照补偿本钱的准则恰当收取工本费。

  设有会集供暖体系、恒温恒湿等特别体系的物业，应依照 独自列账、以收抵支、出入平衡 的准则，业主大会树立前，由建造单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约好体系收费计划。业主大会树立后，由物业服务企业提出相关特别体系收费计划，经业主大会或许业主大会授权的业主委员会赞同后收取。物业服务企业应当定时向业主发布出入状况。

  物业服务企业应当在物业办理区域内明显方位公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费规范、收费方法以及收费根据、告发投诉电话等，自觉承受业主、物业运用人的监督。

  物业服务企业不得向业主和装饰单位收取装饰人员出入证工本费、电梯运用费等费用。

  省和市现有物业服务收费办理方针，没有房子或车位空置收费优惠方针，但也没有制止物业服务企业对房子或车位空置收费进行优惠。

  一般住所小区现已依法经过协议、合平等方法约好的物业服务收费等事项，与国家、省、市规则方针不抵触的，持续按原约好实施。假如合同中约好了房子或车位空置优惠方针，物业服务企业需求持续实施。

  物业办理区域内，电梯、水泵、中央空调、会集供热、监控机房等共用设备设备运转发生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业独自列账，依照物业服务合同约好的方法由整体业主分摊，物业服务企业应当定时发布实践费用和分摊状况。分摊费用已计入物业公共服务费本钱的，不得重复收取。

  业主或许物业运用人对其物业进行室内装饰发生的修建废物，能够托付物业服务企业或许清运公司清运，并承当清运费用和处置费。物业服务企业不能向业主或许物业运用人收取装饰办理费。

  一般住所前期物业服务合同自签定之日起三十日内，由物业服务企业向物业项目地点区物业办理行政主管部门和价格主管部门存案。

  老旧住所小区前期物业服务收费依照《南京市一般住所前期物业公共服务等级和收费规范》有关规则实施。

  一般住所业主大会树立前，前期物业公共服务费施行政府指导价；建造单位应当依照相关规则选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签定前期物业服务合同，并在房子买卖合同中约好服务内容、服务等级、收费规范等内容。前期物业服务合同自签定之日起三十日内报地点地物业办理行政主管部门和价格主管部门存案。

  一般住所未树立业主委员会，物业公共服务收费规范因服务本钱改动或政府指导价规范改动需求调整的，在政府指导价范围内依法按规则程序进行调整，详细程序依照《南京市住所物业办理条例》第三十九条规则实施。

  改动用处用于运营的一般住所，其物业公共服务收费规范由物业服务企业与业主或运营者洽谈确认，依照合同约好实施。