5月13日，在第六个物业城市落地厦门鼓浪屿后，万科集团物业事业部首席执行官朱保全宣告，万科物业空间服务“三驾马车”模型完结建立。

  朱保全说到的“三驾马车”包含CS社区空间，BS商企空间，US城市空间。继2018年10月建立“住所商企、两翼齐飞”战略后，万科物业对战略进行了新一轮调整，新事务规划将于本年10月正式发布。

  继两年前将“万物商企”子品牌独立出来后，此次，万科物业将城市公共空间事务视为物业展开的“更大机遇”，“楼宇外部分，悉数算作城市公共空间，这一事务范围包含传统市政、城管两大块。”此前，朱保全曾表明。

  从住所物业到商业物业，再拓宽到物业城市，万科物业一方面期望“做到规划越大，客户体会越好”，另一方面则是从更多元化的维度寻求成为“千亿级事务”的快速通道。

  归根到底，万科物业正在向“城市服务商”的战略定位挨近，这正好也是上一年万科董事会主席郁亮对万科物业上市提出的必要条件。

  “珠海横琴，雄安新区，咱们都归于被（当地）约请的。这个领域的政府办理者们意识到，能够像（办理）一个社区相同去做城市办理，或许河道办理，（作用）比较本来会更好。所以约请了物业公司来做这件作业。咱们（的服务鸿沟）因而进入到市政领域。”2019年物博会上，朱保全曾揭露表明，万科物业正在试水的“物业城市”，现已展开到能够仿制的境地，“全国大约有10个以上的城市都在（跟咱们）谈。”

  5月11日，万科物业对外宣告，与厦门思明市政园林办理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司一起建立厦门市思明城市资源经营办理有限公司（以下简称“思明城资”）。

  与珠海横琴、雄安新区两地方式类似，思明城资由厦门市思明区财政局部属企业厦门市思环保洁服务有限公司和厦门思明市政园林办理有限公司算计持股60%、万科物业持股40%。

  假如以珠海横琴方式作为参阅，尽管这个合资公司里边，万科物业不是直接控股股东，但实践运营办理中，它是详细操盘手，依照市场化逻辑运作。经过这一方法，万科物业成为厦门鼓浪屿全岛的整合运营服务方。

  万科物业的这种“物业城市”方式，是将整座城市或片区作为一个大物业来看待，运用市场化机制，经过“专业服务+才智渠道+行政力气”相交融的方法，对城市公共空间与公共资源、公共项目实施全流程“办理+服务+运营”。

  2018年5月，万科物业与珠海大横琴投资有限公司联手，首个“物业城市”方式应运而生。此前合资企业珠海大横琴城市公共资源经营办理有限公司（以下简称“珠海大横琴城资”）总经理宋澜涛告知经济调查网，依托珠海大横琴城资这一载体，万科物业参加的作业首要包含三大类，一是城市中所有空间事务根本都在统辖范围内，比方路途桥梁地道维护、环卫美化、河流海域办理、电缆沟、地下管廊、机电路灯等设备管养维护等，；一是关于公共资源经营办理事务，比方停车场办理、户外广告、新能源充电桩、弃土场办理、废物分类收回等；还有一类是部分公建项目办理事务，像校园、医院、政府办公大楼，公园、体育社区等。

  在厦门鼓浪屿中，除了市政、园林、市容、环卫等根底服务内容之外，万科物业的服务鸿沟还第一次延伸至公有房产运营办理和历史建筑维护文明提高。

  在现已落地的几个“物业城市”实践中，万科物业将自己定位为一个渠道公司，接受政府相关职能部门，比方概括执法局、社会事务局、建环局等甲方的事务托付，并将事务从头依照办理、服务、运营收拾分类，再经过资源整合展开相关事务。

  其间一部分中心事务或要害事务，比方地下空间办理，地上水利、机电等由渠道公司自行运作事务；另一部分事务则凭仗整合社会资源来完结。但现在，关于上述说到的两块全新涉入事务，万科物业方面暂未泄漏详细操作方式。

  相较其他片区，厦门鼓浪屿的特殊性在于作为抢手景点，终年爆满的客流是一个巨大检测。怎么构建有用的引导机制，提高招待与吸纳才干是“物业城市”方式下必不可免的一道难题。

  而“物业城市”方式之下，万科物业正在做的两件重要作业是办理经历输入和数字化赋能。比方在珠海横琴新区，万科物业以大数据为支撑建立起企业级“城市中枢”——横琴物业城市指挥中心，一方面衔接路灯、树木、中转站、环保废物屋、公交站台、城市桥梁、车辆、人员、作业轨道、网格数量、美化样点等各类城市部件，实时盯梢，可视化出现，充任“城市的眼”；一方面依据收集到的数据进行概括剖析，完结即时报警、智能派单，充任“城市的手”；另一方面经过把握和剖析城市各区域、各部件的管养特征，并对简单出现问题的时刻、地址、影响因子做到提早把握和合理猜测，充任“城市的脑”。这些经过数字化手法，将城市办理服务精细化的经历，后期或将应用到厦门鼓浪屿之中。

  依据万科物业供给的材料，“城市空间整合服务”事务现已拓宽至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云、青岛动车小镇以及成都高新区。假如叠加上此次的厦门鼓浪屿，这类事务落子的区域合计6个。

  2018年10月将“万物商企”子品牌独立出来之后，“住所商企、两翼齐飞”便成为万科物业的新战略。彼时，关于政府、企业组织的概括设备办理内容也被概括进“万物商企”的事务地图之中。

  这两年，伴随着“物业城市”方式的逐个落地，城市公共空间事务被朱保全视为物业展开所面对的一个“更大机遇”——万科物业内部此前讨论过一个新的展开模型，将物业领域界说为三个空间，一是关乎老百姓日子的空间，二是作业商务空间，三是城市公共空间，三者对应的目标分别是社会居民个人、企事业单位和政府。

  现在，机遇业已老练。5月13日，朱保全在一封《致全员信》中指出，假如说商业物业板块与戴德梁行大中华区事务整合意味着“两翼齐飞”战略的成功；城市物业领域的接连重大项目落地，则意味着万科物业空间服务“三驾马车”模型完结建立。

  这个事务新规划估计将在本年10月正式发布，一旦确认，将是自2015年迈出市场化脚步以来，万科物业实施的第2次战略调整。

  关于万科物业而言，这样的调整势在必行。一方面，住所物业、商业物业、城市物业三类业态的迭代晋级，代表着物业公司的服务功能与鸿沟不再单纯聚集于开始的售后服务，而是逐渐拓宽至物业服务、财物服务。这两年，我国物业服务职业的本钱道术，也正从开始的凭仗社区O2O讲故事获取本钱市场喜爱逐步回归到重视根本服务上来。

  另一方面，作为万科多元化战略里边，最具有冲刺“千亿级收入”可能性的一个事务，万科物业需要从更宽广的城市存量领域中寻求更多的高速添加机遇。

  2018年，万科物业的经营收入到达98亿元，同比添加33%；2019年，万科物业完结经营收入127亿元，同比添加29.7%。依据朱保全在上一年10月物博会给出的数据，2019年住所事务收入大约90亿元，商企事务收入大约40亿元。

  这些数据释放出两个信号——一是上一年万科物业的营收增速正在下降；二是住所、商企两块事务的营收份额正从此前的3：1向 2：1收窄。依照万科物业的想象，接下来这两大业态的收入期望保持在1：1。

  但万科物业的预期不止于此，朱保全还将培养新添加曲线的期望押在城市空间事务上。同样是在物博会，他表明，“物业城市”方式落地到10个（城市或区域）仅仅孵化；至少到达30个（城市或区域），万科物业内部才干将其界说为一个BU（事务单元）。

  事务领域在30个城市或区域以内，万科物业暂不考虑财政问题。实践上，现在万科物业关于城市空间事务根本都采纳输入办理方式，并没有挑选让合资公司并表。但朱保全曾告知经济调查网，未来伴随着这项事务的收入增大，万科物业会挑选部分项目进行并表。

  “一旦（事务领域）线个,城市空间将成为咱们最大的一个BU。”上一年10月，朱保全泄漏，横琴（“物业城市”方式下的收入）大约有5个亿。

  据此预算，假如成功落地到30个区域，这项事务的收入或将到达150个亿。而依据朱保全的预期，住所事务近两年的收入水平大约就添加至130个亿。

  城市空间事务成为万科物业“三驾马车”之一，另一重更为隐晦的含义或许体现在，为上市而进行的一项准备作业。这些年，常常说到上市问题，无论是郁亮，仍是朱保全，都自始自终地否定。朱保全在上述的《致全员信》里还特意说到，物业职业被本钱市场喜爱，热钱涌入买买买，与商誉堆集和成绩对赌比较较，继续改进客户体会才是真的应战。

  但在万科南边区域2019年度媒体沟通会上，郁亮曾透出口风，假如万科物业以一个传统物业公司的方式上市，他是必定不会赞同的。“我必定要比及万科物业成为城市服务商，差异于传统的物业公司，才让它上市。”

  郁亮口中的“城市服务商”，与万科物业从办理一个社区，到办理一个街区，再到办理一座城市的业态进化逻辑刚好相互对应。由此看来，城市空间事务的独立并强大，也是万科物业不得不“应战”的一个方向。